裁判字號：臺中地院109年度訴字第922號
裁判日期：109年12月31日
裁判案由：損害賠償
臺灣臺中地方法院民事判決 109年度訴字第922號
原 告 陳○○
訴訟代理人 許博堯律師
被 告 陳○○
訴訟代理人 張慶達律師
被 告 陳○○
訴訟代理人 陳○○
陳○○
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國109 年12月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應自民國一百零九年二月十一日起至如附表一所示之建物拆除之日止，按月共同給付原告新臺幣伍萬肆仟零參元。
訴訟費用由被告共同負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰參拾玖萬伍仟零柒拾捌元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣肆佰壹拾捌萬伍仟貳
佰參拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：
一、原告起訴第1 項聲明原請求「被告應自民國109 年2 月11日起至如附表一所示之建物（下稱系爭建物）拆除之
日止，按月共同給付原告新臺幣（下同）49萬3,643 元。」迭經變更，嗣被告於本院109 年10月13日言詞辯論
期日以言詞變更聲明為「被告應自109 年2 月11日起至系爭建物拆除之日止，按月共同給付原告5 萬4,003
元。」（見本院卷二第115 頁）核屬減縮應受判決事項之聲明，合於民事訴訟法第255 條第1 項第3 款規定，
應予准許。
二、民事訴訟法第182 條第1 項規定：「訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在
他訴訟終結前以裁定停止訴訟程序。」對此，法院本有自由裁量之權，並非一經當事人聲請，即應命其中止。
且為本訴訟先決問題之法律關係是否成立，在本訴訟法院本可自為裁判，若因中止訴訟程序當事人將受延滯之
不利益時，仍以不中止訴訟程序為宜。被告陳○○雖以其業已對原告及訴外人陸○○、劉○○（下稱陸○○等2 人）
確認買賣關係不存在訴訟為由，請求本院裁定停止本件訴訟等語（見本院卷二第129 頁），然本院認尚無停止
訴訟程序之必要，為免當事人受延滯之不利益，認被告陳○○之聲請並無理由。
乙、實體方面
一、原告主張：
（一）坐落臺中市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地）原為被告陳○○（應有部分二十四分之一）、陳○○（應
有部分一二八分之三）、訴外人劉○○（應有部分九二一六分之八四００）及陸○○（應有部分一二八分之
三）所共有，其上有系爭建物，陸○○前於107 年4 月間對如附表二所示系爭建物之事實上處分權人，經本院
於108 年6月4 日以107 年度訴字第1229號拆屋還地訴訟（下稱前案）判決上開事實上處分權人應拆除系爭
建物並返還占有系爭土地之部分。陸○○於同年6 月17日以168 萬0,978 元供擔保後向本院聲請假執行，但被
告2人先是以558 萬2,934 元為擔保向本院聲請免為假執行，又對前案判決提起上訴，經臺灣高等法院臺中
分院（下稱臺中高分院）以108 年度上字第618 號受理在案。
（二）嗣陸○○等2 人於108 年9 月11日，依土地法第34條之1第1 項規定，以總價1 億9,475 萬7,300 元出售給原
告，經通知被告2 人而未行使優先購買權，陸○○等2 人即於109年2 月5 日將其等應分配之買賣價金792 萬
0,633元 、458 萬7,167 元提存至提存所，並移轉系爭土地所有權登記給原告。系爭建物無權占有系爭土地
共計729.77平方公尺，故依民法第179 條、第182 條第2 項規定，按月共同給付原告5 萬4,003 元之損害，
訴請被告共同賠償原告之損失等語，並聲明：（一）被告應自109 年2 月11日起至系爭建物拆除之日止，按
月共同給付原告5 萬4,003 元。（二）願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告陳○○則以：其非系爭土地之惡意占有人，而係原告及陸○○等人刻意規避臺中高分院108 年度上易字第630
號分割共有物（下稱前案分割共有物訴訟）判決分割，有悖誠信。且本件原告起訴主張相當於租金之不當得
利，不符土地法第97條第1 項、第105 條規定，而其占有者又非系爭土地全部，其亦非系爭建物之唯一事實上
處分權人，原告僅向被告2人請求，實有當事人不適格的問題；縱得請求，亦應按應有部分計算等語。被告陳
○○則以：本件是原告就和解條件出爾反爾，雙方才未能達成共識，其非系爭土地之惡意占有人。況本件應有
民法第425 條之1 推定租賃規定之適用，故原告請求損害賠償，即屬無據。再者，不當得利係以得利人實際得
到的利益為度，若損害大於利益時，應以利益為準等語，資為抗辯，並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請
均駁回。（二）如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院的判斷：
（一）所謂「當事人適格」，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權
或訴訟行為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之。一般
而言，訴訟標的之主體通常為適格之當事人。又在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者，其為原
告之當事人適格即無欠缺（最高法院96年度台上字第1780號、93年度台上字第382號、85年度台上字第
2788號、85年度台上字第1054號、82年度台上字第2110號判決看法相同）。本件原告係依民法第179 條、
第182 條第2 項訴請被告2 人為一定之給付，被告陳○○以原告僅向其與被告陳○○提起本件訴訟，而未一併
向系爭建物之全體事實上處分權人為主張，應有當事人不適格云云，但本件既為給付訴訟，又非與他人必須
合一確定之情形，被告陳○○所辯顯然於法無據，不足為憑。
（二）系爭土地為原告所有：
1.原告主張訴外人陸○○等2 人原為系爭土地之共有人（應有部分各為一二八分之三、九二一六分之八四００），
嗣原告與陸○○等2 人於108 年9 月11日訂立買賣契約，約定由原告以總價1 億9,745 萬7,300 元向陸○○等2 人
購買系爭土地，並以豐原郵局存證號碼第615 號存證信函通知被告2 人優先承購，被告2 人未行使優先承購權
後，劉○○即於109 年2 月5 日、10日將買賣價金792 萬0,633元、458 萬7,167 元分別提存於本院提存所及臺灣
桃園地方法院提存所，受取權人分別為被告2 人（見本院卷一第93至99頁），而原告於109 年2 月11日以買賣
為原因而登記取得系爭土地所有權等情，有買賣契約書、存證信函、提存書、國庫存款收款書、系爭土地登記
第一類謄本等件在卷可稽（見本院卷一第81至86至101 頁），堪信為真正。
2.當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。第三人主張表意
人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責。被告陳○○雖爭執系爭買賣契約乃原告與訴外人
陸○○等2 人出於通謀虛偽意思表示，原告則主張其係向銀行貸款給付價金並設定抵押權為擔保，況系爭買賣契
約已經繳納1,900 多萬元的房地合一稅，豈有可能為虛偽之交易？是原告既否認為通謀虛偽意思表示，即應由
被告陳○○負舉證責任。被告陳○○雖以訴外人陸○○等2 人大費周章向系爭土地之共有人購買應有部分，豈有拋
棄日後龐大的建築利潤，而僅賺取系爭土地漲價利差之理？且陸○○等2人遲遲不去辦理提存，而是等到確定被
告陳○○保留祖產之意甚堅，才去提存云云。然而，原告係向臺灣土地銀行中科分行申請貸款，經該行於109 年
2 月6 日核定貸款金額為1 億1,400 萬元，年息為2.22% ，並將系爭土地設定抵押權給該行等情，業據原告提出
臺灣土地銀行授信核定通知書、系爭土地登記第一類謄本為憑（見本院卷一第203 至205 頁），是原告確有因
購買系爭土地向銀行申請貸款，經銀行於109 年2 月6 日核定貸款，並以系爭土地設定抵押權等情，而被告陳
○○上述主張僅屬臆測，復又提出相關事證以實其說，本院自無從認定其主張為真正。
（三）系爭建物係無權占有系爭土地：
1.土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓
與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內
，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制，民法第425 條之1 定有明文。查系爭土地既為原告所有
，被告陳○○辯稱系爭土地應有民法第425 條之1 規定之適用，即應由被告陳○○負舉證責任。但被告陳○○並未舉
證證明系爭土地與系爭建物原同屬一人所有，抑或證明系爭土地共有人曾同意系爭建物興建於系爭土地上，本院
已難認定系爭建物確有合法坐落於系爭土地上之權源。
2.更何況，前案拆屋還地訴訟於臺中高分院審理期間，送請臺中市大臺中建築師公會針對系爭建物進行鑑定，該
公會認定：系爭建物之耐震能力遠遠不及現行法規之要求，再加以現場因房屋超過法定使用年限，且年久失修
，系爭建物如未有更換建材或補強結構，其對地政抵抗之能力無法符合現行法規之規定，若遭遇5 級或以上之
地震，房屋結構及使用者生命安全堪虞，故認定不適供人居住。系爭建物目前雖已針對部分項目作修繕和改善
，其建築整體雖較修繕前為妥善，但仍有多處牆體龜裂破損，屋頂破損滲漏、樑條、緣條龜裂等現象，且無針
對結構耐震能力提昇之補強工程，使其耐震能力提昇至符合法規要求，是以系爭建物目前之現況，乃有房屋結
構及使用者生命安全之疑慮，是以認定不適供人居住使用（見本院卷二第40至41頁）等語，則系爭建物現既已
不適供人居住使用，亦難認可推定現仍有租賃關係存在。
3.準此，被告陳○○主張本件有民法第425 條之1 之適用，故系爭建物有坐落於系爭土地之權，並無可採，故原告
主張系爭建物無權占有系爭土地，應屬有據。
（四）原告依民法第179 條、第182 條第2 項規定，訴請被告共同給付，為有理由：
1.無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；
受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之
利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償，民法第179 條、第182 條第2 項分別定有明文。又依社會
通常觀念，建築物不能脫離土地而存在，建築物之占有人當然須使用所坐落之土地，自與土地有一定且相當繼
續性之結合關係，應認係土地之占有人。其無權占有使用他人所有之土地，即可獲得相當於租金之利益（最高
法院103 年度台上字第2578 號判決見解同此）。
2.系爭建物無權占用系爭土地，已如上述，自係無法律上之原因而受利益，致原告受有不能使用系爭土地之損
害，系爭建物之事實上處分權人即被告2 人及其他如附表所示之人即應就上述利益予以返還。
3.建築房屋之基地租金，依土地法第105 條準用同法第97條第1 項規定，以不超過該土地申報價額年息10% 為
限。所謂年息10% 為限，乃指基地租金之最高限額而言，即除以申報總價額為基礎外，尚須斟酌房屋之位置、
工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金相比較以為決定。經查，系爭土地
於109 年1 月申報地價為1,200 元（見本院卷一第101 頁），本院參酌系爭土地之地目、位置、工商繁榮程度
、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，認本件經正心不動產估價師聯合事務所鑑定之月租金每平方公尺
74元（見卷附不動產估價報告書），應屬適當，且未逾越上述土地法規定之限制，應為可採。
4.本件臺中市雅潭地政事務所經本院委託量測，確認系爭建物本身面積為473.13平方公尺，而其內廣場面積為
256.64平方公尺（見本院卷二第19頁之土地複丈成果圖），是其無權占用之面積應為729.77平方公尺，原告主
張系爭土地 遭系爭建物無權占有所生之不當得利應按月以5 萬4,003元計算（計算式：74×729.77＝54,003，元
以下四捨五入），應屬可取。
5.被告陳○○2 人自承目前只有其等使用系爭建物，是其等即為系爭建物之占有人，且系爭建物之其他事實上處分
權人均未就且前案拆屋還地訴訟提起上訴，且其中如區陳○○、陳林○○、陳○○、陳○○、陳○○更於前案拆屋還地
訴訟中均同意拆除，嗣並與陸○○達成和解（見本院卷二第165 頁），足見目前實際使用系爭建物以占用系爭土
地者僅被告2 人而已，根據上述說明，其等既無權占有系爭土地，即應就占用系爭土地部分負不當得利之返還
責任，被告陳○○辯稱需按系爭建物之應有部分比例計算云云，並無可取。故原告訴請被告2 人按月共同給付不
當得利5萬4,003 元，即屬有據。
五、結論：
綜上所述，原告訴請被告自109 年2 月11日起至拆除系爭建物之日止，按月共同給付5 萬4,003 元，為有理由，
應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，本院審酌前案拆屋還地訴訟係得為上
訴第三審之案件，而該件業經臺灣高等法院於109 年11月27日以108年度上字第618 號判決廢棄發回本院更審
，參考司法院頒定之各級法院辦案期限實施要點所定民事通常程序第一審審判案件期限1 年4 個月、民事第二
審審判案件期限2 年、民事第三審審判案件期限1 年、民事執行事件辦案期限為1 年4月，再加計原告請求於前
審之期間即109 年2 月11日起至同年11月27日（約9.5 月），故分別酌定原告以139 萬5,078元（計算式：
54,003×77.5÷3 ＝1,395,078 ，元以下四捨五入，下同）為被告供擔保，被告以418 萬5,233 元（計算式：
54,003×77.5＝4,185,233 ）為原告供擔保，得分別為假執行及免為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，對於判決之結果不生影響，故不再逐一論
列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1 項前段。
中 華 民 國 109 年 12 月 31 日
民事第五庭 法 官 施懷閔
以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納
上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 12 月 31 日
書記官 張雅如
