裁判字號：臺中地院105年度訴字第1152號
裁判日期：106年08月24日
裁判案由：損害賠償等
臺灣臺中地方法院民事判決 105年度訴字第1152號
原 告
即反訴被告 劉○○
訴訟代理人 許博堯律師
複 代理 人 林蕙姿
被 告
即反訴被告 祭祀公業王○○
法定代理人 王○○
訴訟代理人 張皓帆律師
複 代理 人 李佳珣律師
被 告
即反訴原告 王○○
王○○
王○○
王蔡○○
王 ○
王○○
王○○
王○○
兼上八人共同
訴訟代理人 王○○
上當事人間損害賠償等事件，本院於民國106年6月1日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
一、被告王○○、王○○應將坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地如附圖一所示編號A、面積169平方公尺之房屋拆除，
並將上開土地交還原告。
二、被告王○○、王○○、王蔡○○、王○、王○○、王○○、王○○應將坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地如附圖一所示編
號B、面積41平方公尺之房屋及編號C、面積72平方公尺之房屋（部分倒塌）拆除，並將上開土地交還原告。
三、原告其餘之訴駁回。
四、本訴訴訟費用由被告王○○、王○○負擔百分之二十四，被告王○○、王○○、王蔡○○、王○、王○○、王○○、王 ○○
負擔百分之十六，餘由原告負擔。
五、本判決第一項於原告以新臺幣參拾捌萬捌仟柒佰元為被告王○○、王○○供擔保後，得假執行；但被告王○○、王
○○如以新臺幣壹佰壹拾陸萬陸仟壹佰元為原告供擔保後，得免為假執行。
六、本判決第二項於原告以新臺幣貳拾伍萬玖仟玖佰元為被告王○○、王○○、王蔡○○、王○、王○○、王○○、王○○供
擔保後，得假執行；但被告王○○、王○○、王蔡○○、王○、王○○、王○○、王○○如以新臺幣柒拾柒萬玖仟柒佰元
為原告供擔保後，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。
八、反訴原告之訴駁回。
九、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴訟全部或一部之裁判，以他訴訟之法律關係是否成立為據者，法院得在他訴訟終結前，以裁定停止訴訟
程序。前項規定，於應依行政爭訟程序確定法律關係是否成立者準用之。民事訴訟法第182條第1、2項定有明
文，而訴訟全部或一部之裁判，雖以某法律關係是否成立為據，而該法律關係尚無訴訟繫屬於法院，即未為
他訴訟之訴訟標的者，無從依民事訴訟法第182條第1項命中止訴訟程序。最高法院29年抗字第248號著有判
例可參。被告王○○、王○○、王○○、王○○主張本件被告祭祀公業王○○法定代理人王○○涉及官商勾結盜賣祭祀
公業王○○財產，目前有刑事偽造文書案件被告王○○、臺灣臺中地方法院檢察署106年度偵字第8800、10006
號）已起訴、瀆職案件（被告前梧棲區長戴○○、民政課長陳○○、主辦郭○○，臺灣臺中地方法院檢察署106年
度他字第3192號）目前檢方持續偵辦調查中，及行政訴訟「撤銷派下員公告與派下員全員證明書」案件，臺
中市政府已作成原處分撤銷之訴願決定書等語（見本院卷二第164、204頁），並提出臺灣臺中地方法院檢察
署檢察官106年度偵字第8800、10006號聲請簡易判決處刑書（見本院卷二第205-206頁）、臺中市政府府授
法訴字第1060082471號（案號：0000000）訴願決定書（見本院卷二第166-178頁）為憑。惟查：
(一)依上開聲請簡易判決處刑書犯罪事實欄記載：「王○○係祭祀公業王○○之派下員兼管理人，王○○則係派下員王
○○之子。緣祭祀公業王○○之派下員王○○及王○○以王○○向臺中市梧棲區公所申報祭祀公業王○○派下員公告之
內容不實，於民國105年9月10日向臺中市政府提起訴願，請求撤銷上開公告，經臺中市政府於同年11月23日
通知其他派下員參加訴願程序。王○○明知王○○已於同年2月26日死亡，竟與王○○共同基於行使偽造私文書之
犯意聯絡，於同年12月間某日，搭乘另名派下員王○○駕駛之車輛，前往王○○位於臺中市○○區○○路0段000巷
00弄0號之住處，要求王○○冒用王○○之名義參加訴願，王○○因而在王○○提供之訴願意見書之訴願參加人欄
內，偽簽王○○之署名並盜蓋王○○之印文各1枚，表示王○○具狀向臺中市政府參加訴願之意，再由王○○於同年
12月8日，將上開訴願意見書交付臺中市政府而行使之，足生損害於臺中市政府對於訴願決定之正確性」等情
觀之，係王○○於另案撤銷祭祀公業王○○派下員公告之行政訴願程序中，冒用王○○名義並偽造其署名印文具狀
向臺中市政府參加訴願之意而涉犯行使偽造文書罪嫌。而本案本訴原告係主張依買賣契約請求被告祭祀公業王
○○給付違約金及本於所有權之物上請求權請求其餘被告拆物還地，反訴原告則係主張分割臺中市○○區○○段
○○○○號土地（下稱系爭土地），均核與該案偽造文書犯罪事實成立否尚屬無涉，核非以該偽造文書刑事訴訟
之法律關係是否成立為據，與民事訴訟法第182條第1項規定裁定停止訴訟程序之要件不符。
(二)至被告王○○、王○○、王○○、王○○主張瀆職案件（被告前梧棲區長戴○○、民政課長陳○○、主辦郭○○，臺灣臺
中地方法院檢察署106年度他字第3192號）目前檢方持續偵辦調查中，及行政訴訟「撤銷派下員公告與派下員
全員證明書」案件，臺中市政府已作成原處分撤銷之訴願決定書部分，該瀆職案件目前既尚於偵查中而未起
訴，另該訴願事件，雖經臺中市政府以府授法訴字第1060082471號（案號：0000000）作成訴願決定書，決
定：原處分機關104年8月4日梧區民政字第1040012916號函部分，原處分撤銷，由原處分機關於收受決定書
之次日起60日內內另為適法之處分；其餘部分訴願不受理。並經臺中市政府於106年4月20日以府授法訴字第
10600824711號發函臺中市梧棲區公所依訴願決定意旨辦理，有該訴願決定書、函示及卷宗可稽，然該訴願事
件並未經向行政法院提起行政訴訟。是則，該二法律關係尚無訴訟繫屬於法院，即未為他訴訟之訴訟標的，亦
無從審認本案訴訟係以該二法律關係成立與否為據，揆諸上說明，自無從命中止訴訟程序。
(三)又按訴訟中有犯罪嫌疑牽涉其裁判者，法院得在刑事訴訟終結前，以裁定停止訴訟程序，民事訴訟法第183條
定有明文。該法條固規定訴訟中有犯罪嫌疑牽涉其裁判者，法院得命 在刑事訴訟終結以前，中止訴訟程序，
但應否中止訴訟程序，仍依法院之自由意見決之，最高法院38年台上字第193號判例意旨參照。另該法條所謂
訴訟中有犯罪嫌疑牽涉其裁判，係指在民事訴訟繫屬中，當事人或第三人涉有犯罪嫌疑，足以影響民事訴訟之
裁判，非俟刑事訴訟解決，民事法院即無從或難於判斷者而言，例如當事人或第三人於民事訴訟繫屬中涉有偽
造文書、證人偽證、鑑定人為不實之鑑定等罪嫌，始足當之，最高法院79年台抗字第218號判例意旨參照。從
而在民事訴訟繫屬中，即使當事人或第三人涉有犯罪嫌疑，可能牽涉民事訴訟之裁判，但是否應裁定停止訴訟
程序，法院仍有審酌之權限，並非訴訟當事人一經提出聲請，法院即必須裁定停止訴訟程序。查被告王○○、
王○○、王○○、王○○主張上開偽造文書及瀆職案件所涉犯罪嫌疑，其中偽造文書係於另案訴願程序中所涉犯，
其所主張官商勾結盜賣系爭土地所涉瀆職罪嫌之時間，應係於本件原告與被告祭祀公業王○○買賣系爭土地之
時，係本件民事訴訟繫屬前所發生之事由，以上均非於本案民事訴訟繫屬中所涉犯罪嫌疑。且民事法院獨立審
判，不受刑事調查事實之拘束，亦無刑 事訴訟終結前停止訴訟之必要。
(四)綜上，本件被告王○○、王○○、王○○、王○○聲請裁定停止訴訟，核與民事訴訟法第182、183條規定之要件不
符，洵屬無據，不應准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者或不甚礙被告之防禦及訴訟之終
結者，不在此限。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟
法第255條第1項第2款、第7款、第2項定有明文。又所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之
主要爭點有共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於
審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同
一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，自屬之（最高法院91年度台抗字第552號判決意
旨參照）。經查，本件原告於105年4月26日起訴時聲明請求：被告祭祀公業王○○應給付原告新臺幣（下同）
2,856,764元，及自105年5月1日起至清償日止至被告祭祀公業王○○將系爭土地點交原告之日止，按日給付
75,178元。嗣於105年6月21日、105年7月18日、105年11月21日具狀追加被告王○○、王○○、王○○、王○○、
王蔡○○、王○、王○○、王○○、王○○訴請拆屋還地，並更正聲明為：1.被告祭祀公業王○○應給付原告2,856,764
元，及自105年5月1日起至清償日止至被告祭祀公業王○○將系爭土地點交原告之日止，按日給付75,178元。2.
被告王○○、王○○應將坐落系爭土地如附圖一所示編號A、面積169平方公尺之房屋拆除，並將上開土地交還原
告。3.被告王○○、王○○、王蔡○○、王○、王○○、王○○、王○○應將坐落系爭土地如附圖一所示編號B、面積41
平方公尺之房屋及編號C、面積72平方公尺之房屋拆除，並將上開土地交還原告。（見本院卷一第110-11 1
頁、第142頁、本院卷二第40頁）。原告前揭原訴係主張被告祭祀公業王○○依系爭土地買賣契約負有排除他
人占有系爭土地點交予原告之義務，被告祭祀公業王○○違約未排除他人占有，應依約給付違約金，原告追加
之訴則係本於物上請求權請求無權占有系爭土地者即其餘被告王○○等9人拆除地上物返還系爭土地，均係基於
系爭土地仍遭他人占有之事實而為請求，其原因事實仍屬同一，而二者之證據資料於相當程度範圍內亦具有
同一性，依前開規定及判決意旨，堪認二者請求之基礎事實同一，且原告於起訴後之105年6月21日、105年7
月18日、105年11月21日即陸續具狀追加訴之聲明如前，其追加之訴亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，且
被告於訴之追加無異議，而為本案之言詞辯論，視為同意追加。是原告追加之訴部分，應予准許，合先敘
明。
三、再按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反
訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。反訴，非與本訴得行
同種之訴訟程序者，不得提起。當事人意圖延滯訴訟而提起反訴者，法院得駁回之。民事訴訟法第259條、第
260條分別定有明文。本件原告起訴主張被告祭祀公業王○○依系爭土地買賣契約負有排除他人占有系爭土地點
交予原告之義務，被告祭祀公業王○○違約未排除他人占有，應依約給付違約金，原告追加之訴則係本於物上
請求權請求無權占有系爭土地者即其餘被告王○○等9人拆除地上物返還系爭土地予原告；被告王○○、王○○、
王○○、王○○則於105年12月6日言詞辯論期日以言詞（見本院卷二第80頁反面）及被告王○○等9人於106年1月
9日、106年2月7日、106年2月9日具狀提起反訴（見本院卷二第87、105頁），主張其等世居建物蓋在所有
房份之系爭公同共有土地上，為有權占有，請求將系爭土地如附圖二所示編號A建物、面積169平方公尺之土
地分割予被告王○○、王○○，將編號B建物、面積41平方公尺之土地分割予被告王○○，將編號C建物、面積72
平方公尺之土地分割予被告王○○、王蔡○○、王○、王○○、王○○、王○○，將編號E、面積42平方公尺之土地分
歸B、C建物所有權人通行等語。是本件反訴之標的與本訴追加之訴之標的均係基於各自主張系爭土地所有權
而生之糾紛，而有相牽連之關係，且尚不致延滯訴訟終結，又非專屬他法院管轄，揆諸前揭規定，反訴原告
提起反訴，於法並無不合，應予准許，併予敘明。
貳、實體方面：
甲、本訴部分：
一、原告主張：
(一)原告與被告祭祀公業王○○於104年9月6日就被告所有坐落台中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號4筆土地簽
訂土地買賣契約，買賣總價75,178,780元。原告已繳付之買賣價金為：①依系爭契約第3條第1項給付簽約款
150萬元、②依系爭契約第3條存入國泰世華銀行沙鹿分行價金信託履約專戶之57,927,447元、③依系爭契約第
3條第3項，由原告以代繳之土地增值稅作為價金之7,072,553元，以上合計6,650萬元。兩造簽約時，前述4筆
土地之上均遭第三人之建物占有，故於系爭契約第3條第2項及特約事項第1條，均約定被告祭祀公業王○○有排
除第三人占有買賣標的土地之義務。被告祭祀公業王○○嗣於104年12月30日將前述4筆土地之所有權移轉登記
予原告。
(二)被告祭祀公業王○○所出售之589、590、591、763地號4筆土地，其中589地號土地上如附圖一所示編號A位置
目前有被告王○○、王○○2人之未辦理保存登記房屋座落其上（面積為169平方公尺）；編號B、C位置目前有被
告王○○、王○○、王蔡○○、王○、王○○、王○○、王○○等7人之未辦理保存登記房屋坐落其上（面積分別為41、
72平方公尺）。依系爭契約第10條第2、3項約定，賣方即被告祭祀公業王○○如不履行契約所定之各項義務，
經買方即原告催告而未於催告期間履行者，應按每日以買賣總價款千分之一給付遲延違約金；依此計算，原告
每日應給付之遲延違約金為75,178元。為此，原告於105年3月7日以沙鹿北勢郵局第29號存證信函催告被告祭
祀公業王○○應於文到15日內排除占有，否則依約請求按每日以買賣總價款千分之一給付遲延違約金等語，被
告祭祀公業王○○並於同年月8日收受上開存證信函；依此計算，被告祭祀公業王○○若未於同年月23日之前排除
系爭589地號土地之占有者，依系爭契約第10條第3項之約定，被告祭祀公業王○○自同年月24日起，即負有每
日給付75,178元遲延違約金之義務。自105年3月24日起至4月30日止，共計38日，被告祭祀公業王○○應給付
之數額為2,856,764元，而自105年5月1日起至被告祭祀公業王○○將系爭土地點交原告之日止，按日給付原告
75,178元，爰請求如訴之聲明第1項所示。另系爭土地無權占有之情形如前開所述，而原告為系爭土地之所有
權人，爰依民法第767條第1項之規定，請求被告王○○、王○○、王○○、王○○、王蔡○○、王○、王○○、王○○、
王○○拆除其上房屋並返還系爭土地，爰請求如訴之聲明第2項、第3項所示。
(三)本件買賣價金總價高達75,178,780元然原告迄今所支付之買賣價金已高達6650萬元。換言之，原告目前尚未給
付之買賣價金為8,678,780元。依系爭契約第3條第2項之約定可知，在被告祭祀公業王○○未排除買賣標的土地
之地上物占有前，原告並不須給付第3條第2、3、4項各期之買賣價金，僅須給付第3條第1項之簽約款150萬
元。換言之，依系爭契約之約定，原告溢繳之買賣價金為6,500萬元。由前述事實可知，被告祭祀公業王○○之
所以願將系爭土地依104年11月12日協議書之約定先行移轉登記予原告，乃因原告須預先在被告祭祀公業王○○
未排除占有之前繳納買賣價金6,500萬元，原告並未因此得利。此外，目前占有系爭土地之被告王○○、王○○、
王○○、王○○等4人，尚未拆遷地上物之癥結乃涉及地上物之金錢補償問題，原告之所以預先繳納買賣價金，
乃因被告祭祀公業王○○可藉此以預收之買賣價金與地上物之占有人協商地上物之拆遷補償問題，今被告祭祀
公業王○○迄仍無法與被告王○○等4人達成地上物之拆遷補償，卻反歸責於原告，實令人不解。另兩造在104年
9月6日即已簽訂土地買賣契約，而原告遲至105年3月7日始寄發存證信函催告被告祭祀公業王○○應履行點交土
地之義務，期間已達半年，始提起本件訴訟謀求解決，並無違反誠信原則。原告提起本件訴訟之目的，乃在督
促被告祭祀公業王○○應儘速履行點交土地之義務，否則原告已支付高達6,650萬元之價金，卻無法使用買賣標
的土地，此一損失對原告而言將較為嚴重。原告提起本件訴訟之標的係依系爭契約第10條第3項之約定，另由
系爭契約第3條第2項及特約事項第1條，均約定被告祭祀公業王○○有排除占有買賣標的土地之義務，被告祭祀
公業王○○辯稱依民法第355條第1項之規定，毋庸負擔保之責云云，尚無可採。
(四)台中市政府106年4月20日0000000號訴願決定書僅係要求原處分機關究係如何認定具有祭祀公業之性質及事
實加以查明，俾核發派下全員證明書。且按依土地法第43條規定依本法所為之登記有絕對效力，因信賴不動
產登記之善意第三人，已依法律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物權之不實而受影響。
系爭589、590、591、763地號4筆土地原確登記為被告祭祀公業王○○所有，且104年9月2日，原告與被告祭
祀公業王○○簽訂買賣契約之時，被告祭祀公業之管理人王○○確經派下員大會決議之授權，亦有被告祭祀公業
王○○派下員大會會議紀錄附卷可參。足認原告係信賴土地登記之善意第三人，並已給付買賣價金6,650萬元，
且已取得系爭4筆土地之所有權，原告取得系爭4筆土地之所有權，亦不因日後登記原因之無效或撤銷而被追
奪。
(五)並聲明：1.被告祭祀公業王○○應給付原告2,856,764元，及自105年5月1日起至被告祭祀公業王○○將系爭土地
點交原告之日止，按日給付原告75,178元。2.被告王○○、王○○應將坐落系爭土地如附圖一所示編號A位置面積
169平方公尺之房屋拆除，並將土地交還原告。3.被告王○○、王○○、王蔡○○、王○、王○○、王○○、王○○應將
坐落系爭 土地如附圖一所示，編號B、C位置面積分別為41、72平方公尺，合計為113平方公尺之房屋拆除，
並將土地交還原告。
4.願供擔保請准宣告假執行。
二、被告祭祀公業王○○主張：
(一)被告祭祀公業王○○選任王○○擔任管理人，並依法向臺中市梧棲區公所申辦備查於104年9月5日上午10時30
分，「祭祀公業王○○」召開派下員大會，其中載明，提案(四)之案由：「本公業土地是否直接處分出售，提請
大會討論。」辦法：「此次清理並全權授權由管理人代理銷售公業土地及地上物占用排除，此筆資金扣除必要
公用支出、土地增值稅等稅賦、勞務費之後，全權授權由管理人依規約統籌分配予派下現員及日後祭祀專戶
使用。」決議：「修改規約。」附議：「修改『全權授權』由管理人...之規約字眼。」。準此，「祭祀公業王
○○」並修改104年9月5日規約第12條規定，亦即將被告祭祀公業王○○所有之土地賦予管理人王○○出售權，並
且王○○亦經被告祭祀公業王○○授權將占用土地之各地上物，予以排除。被告祭祀公業王○○之規約亦經申請臺
中市梧棲區公所備查在案。是王○○確有合法代表被告祭祀公業王○○為出售祭祀公業王○○名下前揭589、590、
591、763地號土地之權源。另臺灣高等法院臺中分院檢察署105年度上聲議字第1101號處分書，亦認定王○○
並無涉犯偽造文書案件，益證被告祭祀公業王○○之管理人王○○確有合法代表被告祭祀公業王○○為出售該4筆土
地之權源。
(二)本件因原告要求於105年1月1日政府實施房地合一稅前移轉過戶土地，故兩造趕在104年12月30日向地政機關
辦理登記過戶4筆土地（按：當時589、590、591、763地號等4筆土地上仍有第三人建蓋地上物無權占有
中）。而在過戶土地之前，於104年11月12日，買賣雙方猶特別協議「出賣人同意先行讓承買人辦理土地移轉
登記，雙方並協議待排除土地佔有侵害後及土地所有權移轉登記完畢後始支付全部價金，…」。則觀以原告與
被告祭祀公業王○○先簽訂土地買賣契約書（104年9月16日），再簽訂協議書（104年11月12日），後辦理移
轉過戶土地（104年12月30日）之歷程，原告均知悉被告祭祀公業王○○所出售上開土地上存有第三人建蓋地上
物無權占有中，則原告與被告祭祀公業王○○簽訂協議書後，在被告祭祀公業王○○當時尚未完全排除土地上第
三人建蓋地上物無權占有部分之情況下，先受讓來自被告祭祀公業王○○移轉過戶上開4筆土地，自應由原告本
於所有權人之地位向無權占有系爭土地者主張權利、排除侵害，方符原告與被告祭祀公業王○○另外訂定協議
書之真意。詎料，被告祭祀公業王○○已盡力排除上開土地上無權占有者，並向各無權占有者協調土地補償等
事宜，僅餘系爭土地如附圖一所示編號A、B、C位置房屋尚未拆除；反觀原告非但未協力向無權占有者主張所
有權並要求排除侵害，卻起訴要求被告祭祀公業王○○應給付遲延之違約金損害賠償，實已構成權利濫用，並
有違誠信原則甚明。由原告與被告祭祀公業王○○於簽訂土地買賣契約書後又再簽訂協議書，觀之其內容，就
關於土地占有侵害排除部分，已依協議書更新為「待排除土地佔有侵害後及土地所有權移轉登記完畢後始支付
全部價金」，即原告與被告祭祀公業王○○於104年11月12日以「協議書」為契約之更新。換言之，在被告祭祀
公業王○○尚未排除土地占有侵害前，因原告同時享有暫先不用支付全部價金之利益，則原告亦不得依系爭契
約第10條第3項約定向被告祭祀公業王○○要求違約金，方符雙方當時協議約定真意。
(三)原告於104年9月16日簽訂土地買賣契約書，乃至同年11月12日簽訂協議書時，均知悉被告所出售之土地有第
三人未辦理保存登記之建物占用，卻仍給付價金，兩造並向地政機關辦理土地過戶事宜，則依民法第355條第
1項規定，原告既已知悉該4筆土地上有第三人未辦理保存登記之建物占用情況，則原告起訴主張系爭589地號
土地仍有第三人無權占用，被告自無庸負擔保之責，原告請求違約金損害，洵屬無據。退而言之，縱認原告起
訴主張違約金有理由，仍請審酌上開兩造簽訂土地買賣契約書、協議書及辦理移轉過戶土地之時間歷程，原告
均知悉被告所出售之4筆土地上存有第三人建蓋地上物無權占有中，而被告已竭盡所能排除4筆土地上無權占有
者，並向各無權占有者協調土地補償等事宜，希冀維護祭祀公業派下員權益，僅餘如附圖一所示編號A、B、C
之房屋尚未拆除；反觀原告卻未本於所有權人地位，協力被告祭祀公業王○○向無權占有人主張所有權並要求
排除侵害等事實，酌減原告請求之違約金。
(四)台中市政府106年4月20日0000000號訴願決定書就原處分機關104年8月4日梧區民政字第1040012916號函之
原處分撤銷，然此僅係單就被告祭祀公業王○○之派下全員證明書處分撤銷，訴願決定書並敘明原處分機關應
另為適法處分。而且，被告祭祀公業王○○之管理人及其他派下成員於訴願程序中，業已以訴願意見書檢附祖
宗龕內之神主牌位照片證明王○○享祀之事實，又該意見書並已檢附證物三、四相關宗祠照片憑參祭祀之事
實，應足認派下全員證明書所載內容除已更正王興元三男王帆出生年月日外，其餘內容無誤。則訴願決定就此
仍認原處分機關所為104年8月4日梧區民政字第1040012916號函之派下全員證明書撤銷，應有違誤。退而言
之，該派下全員證明書之處分現雖已撤銷，被告祭祀公業王○○嗣後再依原處分機關指示補其相關所須文件，
令處分機關依訴願決定書指示另為適法處分，應仍無礙於本案系爭土地已由王○○合法代表祭祀公業王○○出售
祭祀公業王○○名下系爭四筆土地之權源。本案追加被告等人實係濫訴，用以卸責清除地上物、返還土地之義務。
(五)並聲明：1.原告之訴駁回。2.如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、追加被告王○○、王○○、王○○、王○○、王蔡○○、王○、王○○、王○○、王○○主張：
(一)不同意原告為訴之追加，因原告與被告祭祀公業王○○買賣契約第3條第2項明訂「排除第三人地上物」才可付
「用印款」。但原告明知地上建物尚未排除，為何願意連續支付五次款。又原告與被告祭祀公業王○○買賣契
約第3條第4項明訂「所有權移轉完竣後」應付「尾款」。但所有權已於104年12月30完成移轉登記，原告並未
交付尾款給被告公業，被告公業也未要求原告每日千分之一之違約賠償。針對地上物之處置，祭祀公業王○○
派下員大會於104年9月5日做成「日後再討論」決議。在未召開派下員大會做成決議之前，原告與被告祭祀公
業王○○均無權就地上物之賠償代為置喙，可見本案原告與被告祭祀公業王○○故意製造糾紛進而牽扯他人，與
追加被告王○○等人無關。原告與被告祭祀公業王○○之土地買賣，金額甚高，事關整體祭祀公業派下員之權益
甚大，但被告祭祀公業王○○與原告之間之買賣行為，前以個資保密為由（未告知派下員），私訂買賣契約
書，日後又更改交付條件（即所謂的「另訂協議書」）。前後兩份契約書，未經大會同意、事後也未開大會追
認，原告與被告祭祀公業王○○間的買賣，有派下員曾提出「優先承購」意願，但王○○堅持僅能出售給原告，
可見原告與王○○之間似有暗盤，否則為何「寧賣他人、不賣給派下兄弟」，王○○並未就派下員逐一做「要出
售或想保留」之意願調查，就「整批廉售」予原告，有損公業權益。
(二)系爭4筆土地買賣過程如下：104年9月2日訴外人王○○被選任為祭祀公業管理人。104年9月5日為申請規約備
查，王○○召開祭祀公業王○○派下員大會。嗣因會議記錄文件不足，梧棲區公所無法准予備查。104年12月30
日，經一再補正，梧棲區公所才同意祭祀公業王○○規約之備查。104年10月5日王○○尚未協調補償，即對追加
被告等人張貼限期拆屋告示。104年10月7日王○○尚未協調補償，即對追加被告等人寄發拆屋存證信函。105
年l月21日法院通知追加被告等人就拆屋還地召開調解庭。但104年9月6日原告與被告祭祀公業王○○即簽定買
賣契約，104年12月30日即完成土地所有權移轉登記。換言之，土地都賣了，強制拆除地上物不成，才要來談
地上物補償。王○○明知公所同意其規約備查是在104年12月30日，王○○明知規約未通過備查（即尚未擁有財
產處分權），且在地上物尚未協調賠償之下，卻急於104年9月6日（派下員大會隔天）與原告簽下買賣契約書
（派下員全然不知），又未補償下即於104年10月5日張貼限期拆屋告示，更在104年10月7日寄發強制拆除存
證信函。以上可證，買賣雙方之行為違反程序正義，早已串通，且已損及派下員權利，屬惡意買賣，其買賣
契約應屬無效。況查，賣方（即被告祭祀公業王○○）地上物未拆除完畢，為何買方（即原告）願意連續付
款？而買方尾款並未付清，為何賣方願意將所有權移轉？顯見雙方互相製造陷阱，故意違約以讓對方有裁罰
（每日75,000元）之機會，聯手損害派下員之權益。更甚者，雙方在簽訂買賣契約後，另行簽立買賣協議書，
追加被告等人在訂約前並不知情，簽訂中亦未參與，簽立後亦未被告知，追加被告等人在毫不知情之情況下，
何以違約罰款之不利益需由追加被告等人承受。
(三)追加被告等人世居之建物均蓋在房份之公同共有之土地上，且興建之時係經當時之管理人王夏所同意，並非無
權占有，亦不能以該建物未辦理保存登記，即認為係無權占有。況且，被告王○○、王○○之建物早於103年12
月28日經公證出租，目前尚在有效出租期間，原告與被告之買賣契約簽約日期是104年9月5日，但被告王○○、
王○○之建物早在103年12月28日即經法院公證出租，租賃期間如提前解約，恐違反民法第425條買賣不破租賃
之規定。
(四)就系爭公業所涉派下員之爭議，業經台中市政府106年4月20日0000000號訴願決定書就原處分機關104年8月4
日梧區民政字第1040012916號函之原處分撤銷，訴願決定書並敘明梧棲區公所應另為適法處分。其撤銷理由
即為：王○○提出之申請係以「王興元」為設立人，但在官方戶政資料中，並無王○○與王○○有尊卑親屬關係。
益見王○○於梧棲區公所補正之系爭公業沿革，並不符合內政部97.06.02內授中民字0000 000000號函釋之要
求，以致台中市政府撤銷梧棲區公所104 年8月4日梧區民政字第1040012916號函之原處分。本案係官商勾結
之盜賣土地案，因土地掮客覬覦龐大利益，製作假系統表與沿革向公所申請，而審查之公務員放水，始造成今
日之結果。是本件應俟被告等人所提出之訴願及刑事訴訟告一段落，再行審理，並聲請裁定停止訴訟程序。
(五)並聲明：駁回原告之訴。
乙、反訴部分：
一、反訴原告王○○、王○○、王○○、王○○、王蔡○○、王○、王○○、王○○、王○○主張：反訴被告劉○○向反訴被告祭
祀公業王○○購地前，明知土地上有建物存在，卻執意火速簽約購地，其行動顯示容許建物存在，換言之，建
物之存在並不影響其購地意願，故將建物所占用之土地分割出來，符合雙方利益與解決紛爭之道。並聲明：1.
如附圖二所示A部分土地，面積169平方公尺，分配予反訴原告王○○、王○○，2人維持共有，應有部分各為
1/2；B部分土地，面積41平方公尺，分配予反訴原告王○○單獨所有；C部分土地，面積72平方公尺，分配予
反訴原告王○○、王蔡○○、王○、王○○、王○○、王○○，6人維持共有。由C部分土地至永興路1段559巷間，劃
設寬1.5公尺之通道E、面積42平方公尺，供分配B、C部分土地之所有權人通行。
二、反訴被告祭祀公業王○○主張：反訴原告為無權占有系爭土地之人，並非系爭土地所有權人，反訴原告請求分
割反訴被告劉○○單獨所有之土地顯無理由。並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、反訴被告劉○○主張：系爭土地所有權人為原告，並非共有土地，反訴原告並非系爭土地共有人，分割共有物
之訴訟屬於固有必要共同訴訟，所以反訴原告提起分割共有物之反訴明顯當事人不適格且顯無理由。並聲
明：反訴原告之訴駁回。
參、兩造不爭執事項：
甲、本訴部分：
一、104年9月6日，原告與被告祭祀公業王○○就坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號4筆土地簽訂土地買
賣契約（下稱系爭契約），買賣總價為75,178,780元（見系爭契約第2條），原告已付之買賣價金66,500,000
元。
二、原告與被告祭祀公業王○○簽約時，前述4筆土地之上均遭第三人之建物占有，故於系爭契約書第3條第2款及特
約事項第1條，均約定被告祭祀公業王○○有排除第三人占有買賣標的土地之義務。
三、被告祭祀公業王○○於104年12月30日已將前述4筆土地之所有權移轉登記予原告（見原證4土地登記謄本）。
四、系爭契約第10條第2、3項約定，賣方（即被告祭祀公業王○○）如不履行契約所定之各項義務，經買方（即原
告）催告而未於催告期間履行者，應按每日以買賣總價款千分之一給付遲延違約金；依此計算，買賣總價為
75,178,780元，被告祭祀公業王○○若未履行點交土地之義務，被告祭祀公業王○○每日應給付之遲延違約金為
75,178元。
五、系爭589地號土地上如附圖一即臺中市清水地政事務所土地複丈成果圖所示（複丈日期為105年8月24日）編
號A位置目前有被告王○○、王○○2人之未辦理保存登記房屋坐落其上（面積為169平方公尺）；編號B、C位置
目前有被告王○○、王○○、王蔡○○、王○、王○○、王○○、王○○等7人之未辦理保存登記房屋坐落其上（面積分
別為41、72平方公尺）。
乙、反訴部分：
一、系爭589地號土地為反訴被告劉○○單獨所有。
肆、兩造爭執之事項：
甲、本訴部分：
一、原告請求被告祭祀公業王○○自105年3月24日起應給付每日遲延違約金有無理由？另系爭契約第10條第3項所
約定之違約金每日應按買賣總價款千分之一計算，有無過高？
二、原告請求被告王○○、王○○、王○○、王○○、王蔡○○、王○、王○○、王○○、王○○等人應拆除如附圖一所示編號
A、B、C位置房屋有無理由？
乙、反訴部分：
一、反訴原告請求分割反訴被告劉○○單獨所有之土地有無理由
伍、得心證之理由：
甲、本訴部分：
一、原告主張原告與被告祭祀公業王○○於104年9月6日，就坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號4筆土地
簽訂系爭買賣契約，總價為75,178,780元，原告與被告祭祀公業王○○簽約時，上開4筆土地上均遭第三人之建
物占有。嗣原告給付買賣價金66,500,000元，被告祭祀公業王○○則於104年12月30日將上開4筆土地所有權移
轉登記予原告。原告為系爭589地號土地之所有權人，系爭土地上如附圖一所示編號A（面積169平方公尺）
之建物為被告王○○、王○○所有，編號B（面積41平方公尺）、編號C（面積72平方公尺）之建物為被告王
○○、王○○、王蔡○○、王○、王○○、王○○、王○○所有之事實，業據其提出買賣契約書、國泰世華商業銀行受
託信託財產專戶交易明細表、土地增值稅繳款書、土地登記謄本、現場照片等件為證（見本院卷一第9- 22
頁），並經本院會同臺中市清水地政事務所測量員到場勘驗測量屬實，製有勘驗筆錄、現場照片及複丈成果
圖附卷可憑（見本院卷二第5-7頁、第11-18頁），復為兩造所不爭執，原告此部分主張堪信為真實。
二、原告請求被告祭祀公業王○○自105年3月24日起應給付每日遲延違約金有無理由？另系爭契約第10條第3項所
約定之違約金每日應按買賣總價款千分之一計算，有無過高？
(一)原告主張系爭土地迄仍遭第三人之地上物占有部分系爭土地，被告祭祀公業王○○迄未依約點交系爭土地予原
告，已屬違約，應給付違約金等語，被告祭祀公業王○○辯稱其與原告簽訂買賣契約後，就關於系爭土地占有
侵害排除部分，另於104年11月12日簽訂協議書為契約更新等語。經查，原告與被告祭祀公業王○○簽訂買賣契
約時，買賣標的土地上仍遭第三人之建物占有，為兩造所不爭執，依系爭契約第3條第2、4款約定：「2.用印
款：29,100,000元，於待鑑界完畢，排除第三人地上物占有侵害後，雙方備齊移轉登記所需證件及用印之同
時，買方一次付清交付價金信託履約國泰世華銀行。...4.尾款：44,578,780元，於完稅款後二星期日後交付併
同所有權移轉完竣後，賣方依約第9條規定點交標的物予買方之同時，買方以現金、即期票據交付價金信託履
約國泰世華銀行。」、特約事項第1項約定：「賣方現有土地上尚有地上物，賣方應於用印款後無條件清除，
點交土地交由買方，若有房屋稅籍並應辦理稅籍註銷。」（見本院卷一第11頁）。是依系爭契約上開約定，被
告祭祀公業王○○應於原告給付用印款前，鑑界完畢及排除第三人地上物對系爭土地之占有侵害，並於給付用
印款後無條件清除系爭土地上地上物，將系爭土地點交予原告。嗣因簽約後，系爭土地仍遭第三人地上物占有
侵害尚未排除，原告並未依上開約定對被告主張違約金之請求，乃與被告祭祀公業王○○於104年11月12日再行
簽訂協議書：「茲因出賣人祭祀公業王○○管理者：王○○出○○○區○○段589、590、591、763等4筆地號予承買
人劉○○，原付款約定用印款29,100,000元整，其付款條件為鑑界完畢，排除第三人地上物占有侵害後付款，惟
出賣人尚未能依約履行，為使本案進度順利，雙方協議承買人先支付15,000,000元整至價金信託履約國泰世華
銀行，出賣人同意先行讓承買人辦理土地移轉登記，雙方並協議待排除土地占有侵害後及土地所有權移轉登記
完畢後始支付全部價金，恐空口無憑，特立此書為證」(見本院卷一第33頁)。而將系爭契約上開原付款約定協
議變更如協議書所示付款條件，被告祭祀公業王○○旋於104年12月30日辦理買賣標的土地之所有權移轉登記予
原告，亦有土地登記謄本可稽。
(二)再查，依原告於105年3月7日寄予被告祭祀公業王○○之催告函亦自承：「...原契約書載明於用印款時須辦理鑑
界完畢排除第三人占有侵害，始支付價款，因情勢變更，雙方另訂協議書，出賣人同意先行讓承買人辦理土
地移轉登記，雙方並協議排除土地占有侵害後始付全部價金」等語（見本院卷一第23頁）。是以，系爭契約原
付款約定有關排除第三人地上物占有侵害之條件，既經原告與被告祭祀公業王○○另行協議變更如上，則被告
祭祀公業王○○有無違反系爭契約有關排除第三人地上物占有侵害之義務，應以協議書約定為斷，而非系爭契
約上開原付款約定。依變更原付款約定後之前揭協議書內容所示，買賣雙方囿於系爭土地上第三人地上物之占
有侵害尚未排除之情事，被告祭祀公業王○○未能依原付款約定履行，影響原訂履約進度，為使系爭契約順利
履行，因而協議被告祭祀公業王○○毋須於原告給付用印款前，先行排除第三人地上物對系爭土地之占有侵
害，逕於原告給付15,000,000元後，先行辦理系爭土地所有權移轉登記予原告，待排除土地占有侵害後及土地
所有權移轉登記完畢後始支付全部價金。則在原告支付15,000,000元價金後，被告於辦理系爭土地所有權移轉
登記予原告前，毋須先行排除第三人地上物對系爭土地之占有侵害即可辦理所有權移轉登記，換言之，在被告
祭祀公業王○○辦理系爭土地所有權移轉登記前，並不負排除第三人地上物占有侵害之義務。而關於「排除第
三人地上物占有侵害」之條件則改為支付其餘買賣價金之條件，然該協議書並未如原系爭契約明確約定被告祭
祀公業王○○仍應負排除第三人地上物占有侵害義務及點交系爭土地予原告。
(三)系爭土地為第三人地上物占有之事實，為原告於簽訂系爭買賣契約、履約及簽訂協議書時均已知悉，原告經與
被告祭祀公業王○○協議後，變更原系爭契約約定，於未付訖全部價金之同時，先行辦理所有權移轉登記取得
系爭土地所有權，已降低原告受讓買賣標的之交易風險，被告祭祀公業王○○不僅已喪失所有權，且未現實占
有系爭土地，縱第三人地上物占有侵害情形尚未排除，被告祭祀公業王○○亦無從對系爭土地主張物上請求權
或使用收益權，此時自應由系爭土地所有權人即原告對無權占有人依物上請求權請求排除侵害，否則在被告祭
祀公業王○○辦理系爭土地所有權移轉登記前，既不負排除第三人地上物占有侵害之義務，於系爭土地所有權
移轉登記為原告所有後，已併將系爭土地所有權能包括物上請求權讓與原告，在被告祭祀公業王○○已喪失系
爭土地所有權能之情形下，其亦無從對該無權占有人請求排除侵害，如仍課以被告祭祀公業王○○對原告負有
排除第三人地上物占有侵害之義務，有違誠信原則。是認依上開協議書之約定，於被告祭祀公業王○○將系爭
土地所有權移轉登記予原告前，已變更原系爭契約前揭約定，不負排除第三人地上物占有侵害之義務，於履
行協議書約定移轉系爭土地所有權移轉登記予原告後，亦應不負排除第三人地上物占有侵害之義務，「排除第
三人地上物占有侵害」之條件如尚未成就，僅生被告祭祀公業王○○尚不得請求其餘買賣價金之效果， 並不構
成違反原系爭契約第3條第2款約定、特約事項第1項約定之違約情形。
(四)綜上，系爭土地迄今雖仍遭第三人地上物占有，被告祭祀公業王○○縱未排除之，亦不構成違反系爭契約第3條
第2款約定、特約事項第1項約定之違約情事，原告執此主張被告祭祀公業王○○違約，應依系爭契約第10條第3
項約定應按每日以買賣總價款千分之一計付遲延違約金予原告，洵非有據，不應准許。至系爭契約第10條第3
項所約定之違約金每日應按買賣總價款千分之一計算有無過高一節，即無審酌之必要。
三、原告請求被告王○○、王○○、王○○、王○○、王蔡○○、王○、王○○、王○○、王○○等人應拆除如附圖一所示編號
A、B、C位置房屋有無理由？
(一)原告主張被告王○○等人無權占有系爭土地等語，被告王○○等人則以：被告祭祀公業王○○管理人王○○在規約尚
未通過備查且未經派下員大會決議之情形下，無權處分系爭土地，與原告所簽系爭買賣契約應屬無效，王○○
未盡善良管理人責任向派下員報告，原告並非善意第三人等語置辯。經查：
1.被告祭祀公業王○○前經選任王○○為管理人，業經臺中市梧棲區公所同意備查在案，有該所104年9月2日梧區民
政字第1040014711號函可稽（見本院卷一第88頁）。被告祭祀公業王○○嗣於104年9月5日召開派下員大會，
決議通過：(1) 新任管理人王○○已於梧棲區公所備查完成，准向地政事務所辦理管理人變更及土地權狀補發、
登記等事宜。(2)為加強本祭祀公業祀務財產之管理，有必要訂定本祭祀公業規約。...(4)賦予授權管理人代理
銷售公業土地及地上物占用排除，此筆資金扣除必要公用支出、土地增值稅等稅賦、勞務費之後，全權授權管
理人依規約統籌分配予派下現員及日後祭祀專戶使用。有祭祀公業王○○派下員大會會議紀錄可參（見本院卷二
第145-146頁）。證人劉晉銓結證稱：有協助召開派下員大會，召開人數有達到法定人數，有三分之二派下員
出席，經表決有四分之三通過同意出售系爭土地等語（見本院卷一第52頁）。被告王○○、王○○亦自承當時有
討論賦予授權予王○○等情（見本院卷二第132頁）。足認該次派下員大會確已通過新任管理人王○○於梧棲區公
所備查完成，准向地政事務所辦理管理人變更及土地權狀補發、登記等事宜，並授權由管理人代理銷售公業土
地及地上物占用排除等事宜。王○○因此遭被告王○○告訴偽造文書案件，亦經臺灣臺中地方法院檢察署檢察官以
105年度偵字第8812號為不起訴處分在案，有該案偵查卷宗可稽，並經臺灣高等法院臺中分院檢察署以105年
度上聲議字第1101號駁回再議確定（見本院卷二第151-15 4頁）。是以，被告祭祀公業王○○管理人王○○本於
祭祀公業管理人之身分，依上開派下員大會決議授權執行派下員大會決議內容，而於104年9月6日與原告就系
爭土地簽訂系爭買賣契約，並於104年12月30日辦理系爭土地所有權移轉登記予原告，系爭買賣契約之簽訂係
基於派下員大會之決議授權辦理，並未逾越派下員會員大會決議授權範圍，應屬有效，其後所為系爭土地所有
權移轉登記之處分行為，自非無權處分。至管理人王○○有無向派下員報告委任事務進行狀況，僅係其與其餘派
下員之內部關係，其有無對派下員盡其報告義務，與原告無涉，對於其對外代表被告祭祀公業王○○與原告所為
系爭土地買賣及處分行為效力均不生影響。
2.就上開決議事項（2）祭祀公業規約部分，前經被告祭祀公業王○○將其規約送臺中市梧棲區公所備查時，雖因
檢附之文件尚有不足，而無法准予備查。然經被告祭祀公業王○○補件後，業經臺中市梧棲區公所同意備查，有
該所104年12月17日梧區民政字第1040021577號、104年12月30日梧區民政字第1040022397號函可稽（見臺
灣臺中地方法院檢察署他字896號卷第4頁、本院卷一第90頁）。被告祭祀公業王○○公業104年9月5日派下員大
會既已決議同意管理人王○○代理銷售系爭土地，王○○即有權代理出售系爭土地並簽訂系爭買賣契約。至受理被
告祭祀公業王○○規約檢附文件送請梧棲區公所備查一事，僅係區公所為便民工作，無確定私權之法律效力，亦
有上開函示可稽，其因檢附文件不足未准予備查僅係規約備查與否之程序事項，對於被告祭祀公業王○○派下員
會員大會授權管理人出售系爭土地不生影響。
3.且按土地法第43條所謂登記有絕對效力，係為保護第三人起見，將登記事項賦與絕對真實之公信力，故真正權
利人祇許在未有第三人取得權利前，以登記原因無效或得撤銷為塗銷登記之請求，若至已有第三人本於現存之
登記而為取得權利之新登記以後，則除得依土地法第68規定請求損害賠償外，不得更為塗銷登記之請求，因之
真正權利人對於第三人依此取得之不動產，訴請返還，自無法律上之根據。依土地法所為之登記有絕對真實之
公信力，縱使債務人之處分有無效之原因，在債權人未提起塗銷登記之訴，並得有勝訴之確定判決以前，其登
記不失其效力。最高法院41年台上字第323號50年台上字第96號判例意旨參照。查被告祭祀公業王○○業於104
年12月30日將系爭土地所有權移轉登記予原告，有土地登記謄本可稽，被告王○○等人於系爭土地所有權移轉登
記前，並未提起塗銷登記之訴，亦未舉證證明原告非善意第三人，本件原告本於系爭土地原登記所有權人即被
告祭祀公業王○○之登記，而為取得所有權之新登記後，縱有被告王○○等人所陳登記原因無效或得撤銷之情事，
亦不得更為塗銷登記之請求。是原告既已登記取得系爭土地所有權，即為系爭土地所有權人，自得依民法767條
第1項規定行使物上請求權。
(二)被告王○○等人辯稱：其等所世居如附圖一所示A、B、C建物，係蓋在其房份之公同共有土地上，為有權占有；
其中被告王○○、王○○之建物（即附圖一所示A建物）於103年12月28日在法院公證出租，目前尚在有效租賃期
間，有民法第425條買賣不破租賃之適用等語。經查：
1.按使用借貸，非如租賃之有民法第425條之規定，縱令上訴人之前手將房屋及空地，概括允許被上訴人等使
用，被上訴人等要不得以上訴人之前手，與其訂有使用借貸契約，主張對現在之房地所有人有使用該房地之權
利。又使用借貸本係無償借用性質，不能與租賃相提並論，難認有民法第425條之適用。故土地（不動產）於
所有權移轉於他人後，除已得該他人即現在之所有人同意允予繼續使用外，縱經前所有人無償提供或允許借用
人使用，亦不能以之拘束現在之所有人，而對現在之所有人主張有使用該土地之權利。最高法院59年台上字第
2490號判例、70年度台上字第1981號、76年度台上字第2314號、91年度台上字第278號判決意旨參照。經
查，被告王○○等人並未舉證證明如附圖一所示A、B、C建物於興建前業徵得被告祭祀公業王○○或全體派下員同
意，尚難據為合法占用系爭土地之權源。退萬步言之，縱被告王○○等人徵得原告所有系爭土地之前手同意得無
償使用借貸系爭土地如附圖一所示A、B、C部分，亦未徵得現在之所有人即原告同意允予繼續使用，揆諸前揭
說明，亦不得以之拘束原告，而對原告主張有使用系爭土地之權利。
2.再依被告王○○、王○○所提公證書所示（見本院卷一第96頁），係以被告王○○、王○○為出租人將租賃標的出租
予訴外人趙○○，並非被告王○○、王○○向被告祭祀公業王○○承租系爭土地之租約，被告祭祀公業王○○並未將系
爭土地出租予被告王○○等人，自無民法第425條第1項買賣不破租賃規定之適用，被告王○○、王○○所稱與訴外
人趙○ ○之公證租賃關係縱有之，亦不得對受讓人之原告主張繼續存在而有合法占有權源。此外，復未據被告王
○○等人提出其他證據證明有占用系爭土地之合法權源，被告王○○等人上開所辯，委無可採。
(三)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。系爭土地為原
告所有，被告王○○、王○○占用系爭土地如附圖一所示編號A房屋部分、被告王○○、王○○、王蔡○○、王○、王
○○、王○○、王○○占用系爭土地如附圖一所示編號B房屋、C房屋（部分倒塌）部分無法律上權源，已如上述，
即屬無權占有，原告主張依民法第767條之規定請求被告王○○、王○○將拆除如附圖一所示編號A房屋、被告王
○○、王○○、王蔡○○、王○、王○○、王○○、王○○拆除如附圖一所示編號B房屋、C房屋（部分倒塌），並將上開
土地返還原告，應予准許。
四、綜上所述，原告主張依物上請求權之法律關係請求被告王○○、王○○將坐落系爭土地上拆除如附圖一所示編號
A（面積1 69平方公尺）房屋、被告王○○、王○○、王蔡○○、王○、王○○、王○○、王○○拆除如附圖一所示編號
B（面積41平方公尺）房屋、C（面積72平方公尺）房屋（部分倒塌）拆除，並將上開土地返還原告，為有理
由，應予准許。逾此範圍之請求，核屬無據，應予駁回。
五、本訴判決原告勝訴部分，原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之，
併依職權宣告被告王○○等人預供擔保得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
乙、反訴部分：
一、反訴原告請求分割反訴被告劉○○單獨所有之土地有無理由？
(一)按提起分割共有物之訴，參與分割之當事人，以共有人為限。請求分割之共有物，如為不動產，共有人之應有
部分各為若干，以土地登記總簿登記者為準，雖共有人已將其應有部分讓與他人，在辦妥所有權移轉登記前，
受讓人仍不得以共有人之身分，參與共有物之分割。最高法院67年台上字第3131號判例意旨參照。查反訴被
告劉○○與反訴被告祭祀公業王○○於104年9月6日，就坐落臺中市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○○○號4筆土地簽
訂系爭買賣契約，反訴被告祭祀公業王○○於104年12月30日將上開4筆土地所有權移轉登記予反訴被告劉○○，
反訴被告劉○○為系爭土地之所有權人之事實，有系爭土地登記謄本可稽，為兩造所不爭執，業如前述，是反
訴原告並非系爭土地之共有人，揆諸前揭判例意旨，自不得提起分割共有物之訴。縱以反訴原告主張買賣契約
無效，該登記有無效或得撤銷之原因等情，在反訴原告未提起塗銷登記之訴，並得有勝訴之確定判決以前，反
訴原告仍不得以共有人之身分訴請分割系爭土地。
(二)從而，反訴原告訴請分割系爭土地，將如附圖二所示A部分土地分由反訴原告王○○、王○○取得；附圖二所示B
部分土地分由反訴原告王○○取得；附圖二所示C部分土地分由被告王○○、王蔡○○、王○、王○○、王○○、王○○
取得；並分割出通道如附圖二所示編號E部分土地供通行使用，為無理由，應予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
柒、訴訟費用負擔、宣告假執行及免為假執行之依據：民事訴訟法第78條、第79條、第85條第1項但書、第390條
第2項、第392條第2項。
中 華 民 國 106 年 8 月 24 日
民事第四庭 法 官 吳崇道
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 8 月 24 日
書記官 蔡秀貞
