裁判字號：109年度上字第361號
裁判日期：111年05月24日
裁判案由：分割共有物
臺灣高等法院臺中分院民事判決 109年度上字第361號
上 訴 人 林○○
訴訟代理人 許博堯律師
被 上訴人 黃○○
訴訟代理人 張○○
被 上訴人 林○○
楊○○
林○○
林○○
林○○
林○○
林○○
上 一 人
訴訟代理人 林○○
被 上訴人 林○○
兼 上一人
訴訟代理人 林○○
上八人共同
訴訟代理人 詹志宏律師
被 上訴人 林○○
兼 上一人
法定代理人 林○○
被 上訴人 林○○
林○○
兼 上二人
訴訟代理人 林○○
被 上訴人 林○○
上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國109年5月18日臺灣臺中地方法院105年度訴字第3330號第一審判決提起
上訴，並為訴之追加，本院於110年5月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決廢棄。
二、被上訴人楊○○、林○○、林○○、林○○、林○○等5人，應就被繼承人林○○名下坐落臺中市○○區○○段000○000地號等2筆土地，應
有部分均97236分之16105，辦理繼承登記。
三、兩造共有坐落臺中市○○區○○段000○000地號土地，應按附圖及附表三、四所示方法分割。
四、兩造應按附表五、六所示金額互為補償。
五、第一、二審訴訟費用由兩造按附表一、二之應有部分比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、被上訴人林○○於訴訟繫屬中之民國111年2月27日死亡，楊○○、林○○、林○○、林○○、林○○(下稱楊○○等5人)為其法定繼承人，
有繼承系統表、戶籍資料等在卷可稽(本院卷㈢第93、95～99頁)，並據其等聲明承受訴訟(本院卷㈢第85頁)，合於規定，應予
准許。
二、按第二審程序中為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第
1項、第255條第1項第2款分別定有明文。查上訴人主張原共有人林○○於訴訟繫屬中死亡，其繼承人楊○○等5人迄未就林○○所
遺系爭土地應有部分(詳如附表一、二編號5～9所示)辦理繼承登記，致無從請求分割系爭土地等情，故追加請求楊○○等5人應
就林○○所遺系爭土地之應有部分辦理繼承登記(見本院卷㈢第101頁)，經核上訴人前開追加請求，與原請求之基礎事實同一，
依前開說明，應予准許。
三、被上訴人黃○○、林○○、林○○、林○○、林○○、林○○、林○○、林○○經合法通知未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386
條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、本件上訴人主張：
㈠坐落臺中市○○區○○段000地號土地（下稱000地號土地)為附表一所示16位共有人共有，使用分區編定為「農業區」土地。另同
段000地號土地（下稱000地號土地)，則為附表二所示15位共有人所共有，其使用分區及使用地類別分別編定為「特定農業
區」、「農牧用地」。而系爭土地依其使用目的無不能分割之情事，且兩造間未訂有不分割之特約，爰依民法第823條第1項，
請求裁判分割。
㈡分割方法：請求就系爭2筆土地，按臺中市豐原地政事務所收件日期110年12月20日豐土測字第000000號土地複丈成果圖（即
附圖）所示分割。
㈢原共有人林○○於訴訟繫屬中死亡，爰併追加請求林○○之繼承人楊○○等5人就林○○所有系爭2筆土地之應有部分，辦理繼承登記。
二、被上訴人方面：
除被上訴人林○○於本院審理中始終未到庭或以書狀表示意見外，其餘被上訴人或於本院準備程序、或於本院言詞辯論期日，均
已表示同意按附圖所示方案，分割系爭2筆土地，未再主張不同之分割方案。
三、下列事項為兩造所不爭執(本院卷㈠第157～158頁)：
⒈系爭2筆土地為兩造所共有，000地號土地屬都市計畫內之農業區用地，兩造就000地號土地之應有部分比例如附表一所示；
000地號土地屬特定農業區、農牧用地，兩造就000地號土地之應有部分比例如附表二所示。
⒉系爭土地無不能分割之約定，共有人間亦無分割協議。
⒊000地號土地上有林○○所有之臺中市○○區○○段00○號（門牌號碼：臺中市○○區○○路00巷0○0號，使用執照：臺中縣政府工務局
81工管使字第0000號）房屋，及門牌號碼臺中市○○區○○路00巷0○0號房屋（使用執照：臺中縣政府工務局84工建使字第0000
號)。00巷0之0號農舍起造人為林○○（即共有人林○○、林○○父親）；00巷0之0號房屋起造人為林○○（此房屋沒有辦理保存登
記）。000地號土地迄今未解除套繪，當時兩棟房屋的起造人均是以其在000地號土地持分面積作為農舍的建築基地及法定空地
比例，沒有使用到其他共有人之持分。
⒋林○○、黃○○、林○○(已死亡)、林○○等人取得000地號土地之日期均在89年1月4日之前；林○○、林○○、林○○、林○○則係於89年
1月4日之後繼承000地號土地持分；林○○、林○○、林○○取得土地持分之日期雖為89年1月4日之後，然其等前手取得000地號土
地持分日期均為89年1月4日之前。
⒌000地號土地上有林○○所有○○區○○段00建號建物1棟（門牌號碼：臺中市○○區○○路00○0號，現場門牌為同路00之0號，使用執
照：臺中市○○區○○○00○鄉○○○00000號），起造人為林○○，林○○是以000地號其中516.96平方公尺之土地作為建築基地，再以
其他筆土地6935平方公尺作為法定空地。
⒍000、000地號土地西側臨○○路，南側臨○○路00巷。
四、得心證之理由：
㈠按因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。
民法第758條定有明文。查系爭000、000地號土地之共有人林○○業於111年2月27日死亡，其繼承人為楊○○等5人，有繼承系
統表、戶籍謄本足憑（見本院卷㈢第93～97頁)，迄今尚未辦理繼承登記，依前揭規定，系爭土地辦理登記後，始得為分割，
是上訴人追加請求請求楊○○等5人應就林○○所遺系爭2筆土地應有部分均97236分之16105辦理繼承登記，自屬有據，應予准
許。
㈡按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此
限。共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行
者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。二、以原物為分配時，因共有人之利益或其
他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。民法第823條第1項、第824條第4項分別定有明文。經查：
⒈按依區域計畫法劃定為特定農業區之農牧用地，為農業發展條例第3條第11項所稱之耕地。另每宗耕地分割後每人所有面積
未達0.25公頃者，不得分割，但有下列情形之一者，不在此限：本條例89年1月4日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨
所有。農發條例第16條第1項第3款、第4款定有明文。其立法目的係為避免放寬耕地分割限制後，造成耕地過度細分，妨礙
農業合理經營。又按依本條例第16條第1項第4款規定申辦分割之共有耕地，部分共有人於本條例修正後，移轉持分土地，其
共有關係未曾終止或消滅，且分割後之宗數未超過修正前共有人數者，得申請分割。耕地分割執行要點第11條第1項亦有明
文。查，系爭2筆土地，其中000地號土地固屬特定農業區之農牧用地，惟被上訴人林○○、黃○○、林○○等人取得系爭土地持
分之日期均在89年1月4日之前；被上訴人林○○、林○○、林○○、林○○及楊○○等5人，則係於89年1月4日後繼承系爭土地；至
於被上訴人林○○、林○○、林○○取得土地持分之日期雖為89年1月4日之後，然其等前手取得系爭土地持分日期均為89年1月4
日之前，此為兩造所不爭執，復有土地登記謄本、土地登記簿、地籍異動索引在卷可參（見原審卷㈢第89～103頁、卷㈠第
21～ 35頁、第36～47頁）。是依前開規定，縱依附圖所示，000地號土地分割後，各共有人取得之土地面積未滿0.25公頃，
亦符合農發條例第16條之規定，而可分割為單獨所有。
⒉按已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別
著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割，農業用地興建農舍辦法第12條第2項固訂有明文，惟查：按人民基本權利之限
制，原則上應以法律為之，依其情形，固非不得由立法機關授權主管機關發布命令為補充規定。惟其授權之目的、內容及範
圍均應具體明確。主管機關據以發布之命令，亦不得逾越授權之範圍，始為憲法所許（司法院釋字第734號解釋理由書參
照）。查農業用地興建農舍辦法係依農業發展條例第18條第5項規定授權所制定之法規命令（農業用地興建農舍辦法第1條參
照），自不得逾越母法授權之範圍。而農業發展條例第18條第5項規定：「前四項興建農舍之農民資格、最高樓地板面積、農
舍建蔽率、容積率、最大基層建築面積與高度、許可條件、申請程序、興建方式、許可之撤銷或廢止及其他應遵行事項之辦
法，由內政部會同中央主管機關定之。」對於已興建農舍之農業用地分割時，並無須提出未經套繪管制或解除套繪管制證明始
能分割之限制或相類似之精神，則農業用地興建農舍辦法第12條第2項所為限制農地共有人請求分割權利之規定，顯然已逾越
母法授權範圍，應不生效力。又農業用地興建農舍辦法第12條第2項至第4項之規定，其目的在規範已興建農舍之農業用地之
套繪及解除套繪管制事項，以落實農業發展條例第18條第4項「已申請興建農舍之農業用地不得重複申請」之查核管制規定
（最高法院105年度台上字第154號裁判意旨參照）。是經套繪管制之農業用地於分割後，只要「仍繼續維持套繪管制」，即分
割後所取得之土地，仍繼續受建築套繪管制，並應於土地登記簿上註記，由主管建築機關及農業單位持續列管，仍不影響原本
農地農用、防免重複申請農舍之行政管制目的，自不得任意未經法律明文授權，限制人民分割農業用地之處分權。經查：
⑴申請興建農舍之農業用地，其農舍用地面積不得超過該農業用地面積10%，扣除農舍用地面積後，供農業生產使用部分之
農業經營用地應為完整區塊，且其面積不得低於該農業用地面積90%，農業用地興建農舍辦法第9條第2項第3款定有明文。
⑵依改制前臺中縣○○○○○○○區○○○地區00○鄉○○○00000號自用農舍使用執照卷宗所示(本院卷㈠第229頁)：
①農舍起造人林○○係使用000地號土地(重測前為○○○段000-00地號)之持分面積516.96平方公尺(土地面積
6770×7425/97236＝516.96)及○○段00地號土地面積6935平方公尺2筆土地(本院卷㈠第231～269頁)，以上合計7451.96
平方公尺(516.96＋6935＝7451.96)，作為農舍之建築基地及法定空地，並未使用其他共有人之持分面積。
②第一層農舍建築面積為304.49平方公尺，故建蔽率僅4.09%(304.49÷7451.96＝0.0409)，尚未逾建蔽率之上限10%。
③由此以觀，共有人林○○在000地號土地，只須分配516.96平方公尺，即已符合該使用執照之內容。而附圖所示之分割方
法，林○○就系爭000地號土地之持分面積為565.36平方公尺(即附圖編號A所示)，明顯已超過516.96平方公尺，自符規定。
⑶依改制前臺中縣政府工務局84工建使字第0000號使用執照卷宗所示(本院卷㈠第271頁)：
①農舍起造人林○○(即林○○之父)係使用000地號土地(重測前為○○○段000-0地號)之持分面積538.495平方公尺(土地面積
11817×4431/97236＝538.495，參本院卷㈠第273～275頁)，作為農舍之建築基地及法定空地，並未使用其他共有人之
持分面積。
②第二層農舍建築面積為53.572平方公尺，故建蔽率僅9.95%(53.572÷538.495＝0.0995)，尚未逾建蔽率之上限10%(按：
農舍第一層面積為49.577平方公尺，故以第二層面積53.572平方公尺計算建蔽率)。
③原農舍起造人林○○死亡，變更起造人為林○○。由此以觀，共有人林○○在000地號土地，只須分配538.495平方公尺，即
已符合該使用執照之內容。而附圖所示之分割方法，林○○就000地號土地之持分面積為1265.39平方公尺(即附圖編號
L)，明顯已超過538.495平方公尺，自符規定。
⑷依改制前臺中縣政府工務局81工管使字第0000號使用執照卷宗所示(本院卷㈠第277頁)：
①農舍起造人林○○(即林○○、林○○之父)係使用000地號土地(重測前為○○○段000-0地號)之持分面積1764.6平方公尺(土地面
積11817×14520/97236＝1764.6，參本院卷㈠第273～275頁)，作為農舍之建築基地及法定空地，並未使用其他共有人
之持分面積。
②第二層農舍建築面積為138.408平方公尺，故建蔽率僅7.84%(138.408÷1764.6＝0.0784)，尚未逾建蔽率之上限10%(按：
農舍第一層面積為133.668平方公尺，故以第二層面積138.408平方公尺計算建蔽率)。
③由此以觀，林有丁之繼承人林○○、林○○2人在系爭000地號土地，只須分配1385平方公尺，即可符合農舍建蔽率10%(第
二層建築面積138.408÷1385＝10%)及法定空地90%之規定。而附圖所示之分割方法，林○○、林○○就系爭000地號土地之
持分面積為1780.74平方公尺(即附圖編號M)，明顯已超過1385平方公尺，自符規定。
⑸基上，附圖所示之分割方法，仍符合原使用執照之內容，且未違反農業用地興建農舍辦法第9條第2項第3款之規定，自為
妥適。
⒊再者，農業發展條例第16條第2項規定，依同條第1項第3款、第4款所定共有耕地，辦理分割為單獨所有者，應先取得共有人
之協議或法院確定判決，其分割後之宗數，不得超過共有人人數。系爭000、000地號土地之現共有人數分別為16人及15
人，而附圖所示之分割方案，其中000地號土地分割為9筆、000地號土地分割為8筆，均未超過其共有人之人數，亦符規定。
⒋又按法院為裁判分割時，如因共有人之利益或其他必要情形，就共有物之一部，仍有維持共有之必要，同法第824條第4項
，已賦予法院得對該部分仍維持共有之權限，以符實際並得彈性運用（最高法院院102年度台上字第1336號判決意旨參
照）。查：
⑴林○○、林○○、林○○為兄弟；林○○、林坤禾同為原共有人林○○之繼承人；林○○、林○○亦為兄弟；另楊○○則為原共有人林
○○之繼承人。其等均表示於分割後願維持共有關係，則附圖編號B部分，分由林○○、林○○維持共有；附圖編號I部分，分由
林○○、林○○、林○○維持共有；附圖D、K、M-1部分，分由楊○○等人維持共有；附圖M部分，分由林○○、林○○維持共有，
均符合當事人之意願，且不妨礙分割後土地之利用。
⑵另系爭2筆土地西側臨○○路，南側臨○○路00巷(不爭執事項第⒍點)。則為使各共有人分得之土地得以順利對外通行，於000
地號土地南側保留編號P，由全體共有人按應有部分比例維持共有，亦屬可採。
㈢共有物之原物分割，依民法第825 條規定，係各共有人就存在於共有物全部之應有部分，互相移轉，使各共有人取得各自分得
部分之單獨所有權。故倘共有物之價值因位置不同而有差異，因原物分割而取得之價值較其應有部分折算價值為多者，即應以
金錢補償其分配價值較少之共有人。查：
⒈查系爭2筆土地經分割後，兩造分別取得之土地，並未與原應有部分面積全然相符，且臨路情況及位置各有不同，其價值自有
差異，應互為找補。
⒉本院已就上開分割方案囑託華聲科技不動產估價師事務所鑑定。本院審酌上開鑑定報告乃該事務所依不動產估價技術規則、
土地改良物估價規則、地價調查估計規則，運用市場比較法等方法，派員實地調查鄰近地價，並根據當地里鄰環境、交通情
況、公共設施、使用現況、經濟發展及房地產交易現況等因素，而推定系爭土地各區位之價值作成鑑定報告，並說明兩造分
割後所取得土地價值及互為找補之金額如附表五、六所示，核屬客觀可採。則兩造自應按附表五、六所示金額互為找補。
㈣分割共有物之形成權為訴訟標的，當事人所提出之分割方法，僅係供法院之參考，其分割方法，對於各共有人而言，並無勝負
之問題，因此，本件訴訟費用若完全命形式上敗訴之當事人負擔，顯然有欠公平，故本件關於訴訟費用之負擔，應由兩造依如
附表一、二所示應有部分比例負擔較為合理。
㈤另按共有人自共有物分割之效力發生時起，取得分得部分之所有權。應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而
受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：1 、權利人同意分割。2 、權利人已參加共有物分
割訴訟。3 、權利人經共有人告知訴訟而未參加。民法第824 條之1 第1 項、第2 項定有明文。查系爭土地應有部分各97236分
之7425(所有權人林○○)、97236 分之17071(所有權人林○○)，前經分別設定抵押權予○○○○○○○○股份有限公司，有土地登記第一
類謄本在卷可證（見原審卷㈢第95、103頁）。本件前已對抵押權人為告知訴訟，惟抵押權人並未到庭或具狀表明參加訴訟，核
已生民法第824條之1第2項第3款所定告知訴訟之效力。是依前開規定，○○○○○○○○股份有限公司之抵押權於本件分割共有物判
決確定時，移存至林○○、林○○所分得之部分，附此敘明。
五、綜上所述，本院斟酌系爭土地分割後之經濟效益、共有人之意願、目前土地使用現況等，認系爭土地應採附圖所示方式分割，
各共有人所分得之各該編號土地及其面積分別詳如附表三、四所載。並由兩造按附表五、六所示各該金額相互為金錢之補償，
較為合理及公平適當。原判決駁回上訴人關於000地號土地分割之請求，且就000地號土地所定之分割方法亦有未洽。上訴意
旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第3項所示。至上訴人另追加請求楊○○等5人應
就其等繼承林○○所有之系爭土地之應有部分辦理繼承登記，亦屬有據，爰判決如主文第2項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論
列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴及追加之訴均有理由，爰判決如主文。
中 華 民 國 111 年 5 月 24 日
民事第七庭 審判長法 官 王 銘
法 官 唐敏寶
法 官 高英賓
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
因疫情而遲誤不變期間，得向法院聲請回復原狀。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 吳伊婷
中 華 民 國 111 年 5 月 24 日
附圖：臺中市豐原地政事務所收件日期民國110年12月13日豐土測字第000000號土地複丈成果圖。
附表一（臺中市○○區○○段000 地號土地共有人）：
| 編號 | 共有人 | 應有部分 |
備註 |
| 01 |
林○○
|
3377/97236
| |
| 02 |
林○○
|
7347/97236
| |
| 03 |
林○○
|
7425/97236
| |
| 04 |
黃○○
|
14860/97236
| |
| 05 |
楊○○
|
16105/97236 (公同共有) |
原共有人林○○於111年2月27日死亡，左列當事人 於111年3月25日聲明承受訴訟(本院卷㈢85頁) |
| 06 |
林○○
| 同上 | |
| 07 |
林○○
|
同上
| |
| 08 |
林○○
|
同上
| |
| 09 |
林○○
|
同上
| |
| 10 |
林○○
|
17071/97236
| |
| 11 |
林○○
|
3132/97236
| |
| 12 |
林○○
|
7031/97236
| |
| 13 |
林○○
|
16935/583416
|
原共有人林○○之繼承人，於107年11月6日 辦理繼承登記完畢。 |
| 14 |
林○○
|
3387/583416
|
原共有人林○○之繼承人，於107年11月6日 辦理繼承登記完畢。 |
| 15 |
林○○
|
7489/97236
| |
| 16 |
林○○
|
10012/97236
| |
| |
1/1
|
